La vivienda es uno de los principales problemas que tenemos en España. La subida de precios, la dificultad para acceder a una hipoteca y desequilibrio entre poca oferta y alta demanda, son algunos de los factores que influyen en este escenario.

El problema principal del mercado de la vivienda en España es que la oferta de vivienda en este momento es insuficiente para cubrir toda la demanda que hay, tanto en compra como en alquiler.

El Banco de España estima que hay un déficit de 600.000 viviendas nuevas para cubrir la creación de nuevos hogares de aquí a finales de 2025. Desde el año 2021 se crean más hogares que casas en las que vivir.  Eso ha provocado que en los años 2022 y 2023 el déficit de vivienda nueva fuera de 365.000 unidades. Para 2024 y 2025 el Banco de España cree que va a ocurrir lo mismo. Se va a mantener la tónica y entonces a esas 365.000 se añadirían otras 225.000. Esto lleva a que la falta de vivienda sea de 600.000.

Factores que están provocando que no haya vivienda en España

Los factores que apunta el Banco de España son básicamente los que apuntan las agencias inmobiliarias, promotoras, constructoras, analistas y el propio Ministerio de Vivienda. La falta de suelo finalista es uno de los principales motivos: el poco suelo que está calificado para construir cuesta mucho. Hay muchas dificultades para desarrollar nuevo suelo urbano en el que se pueda construir. Además, la falta de mano de obra en el sector de la construcción. No hay albañiles suficientes para construir al ritmo que se necesitaría y además han subido los costes de producción y los materiales para construir, lo que hace que se reduzcan los márgenes de los promotores y de los inversores a los que podría llegar a interesarles entrar en el negocio. Al reducirse estos márgenes no hay mucho interés en entrar. 

La vivienda vacía

El recurso de la vivienda vacía y/o vivienda de segunda mano en teoría podría paliar la escasez de vivienda nueva. De los 4.000.000 de viviendas vacías que se calcula que hay en toda España, la inmensa mayoría se encuentra en zonas donde no hace falta o tanta falta. Sólo 400.000 (el 10%) están en zonas y en ciudades donde hay presión y donde hay demanda, por lo cual esas 400.000 no solucionan el problema. Además de dónde están ubicadas, habría que comprobar que esas 400.000 se encuentran en buen estado para vivir y que sus propietarios quieran ponerlas en el mercado. Es decir, que haya 400.000 viviendas no significa que sean en zonas donde hay demanda. No significa que estén disponibles para la venta o para el alquiler. La existencia de viviendas vacías en lugares donde no hay presión de la demanda, no resuelve el problema. 

El precio de la vivienda

La falta de oferta de vivienda disponible, tanto para compra como para alquiler, es un factor determinante en la subida de precios vemos en ambos mercados. Se cumple aquí totalmente la ley de oferta y demanda, algo que a mucha gente no le gustará escuchar. Cuanta más demanda hay sobre un bien que es escaso, más sube el precio. Si hablamos de compra venta en las nuevas viviendas que se construyen cada año, apenas llegan a las 100.000 unidades y el stock de segunda mano bajo. En el primer trimestre del año se redujo un 6% por lo que hay muchos compradores que quieren comprar y no tienen producto disponible, por lo cual se encarece. En cuanto a los alquileres ocurre lo mismo, especialmente en grandes ciudades donde hay más tensión en los precios y donde las rentas siguen subiendo de media un 7%. En el caso del alquiler además se suma una casuística y es que cada vez hay más viviendas que se están destinando al alquiler de temporada, al alquiler por habitaciones o al alquiler turístico y esto agudiza esta dinámica. Se reduce la oferta disponible y aumentan los precios. Es la primera vez que el Banco de España reconoce esa incidencia directa del alquiler de temporada y del alquiler turístico sobre el mercado de alquiler tradicional, sobre los precios y sobre la oferta.

El Gobierno a través de la ministra de vivienda habla de agilizar las licencias. Hace también incluso un llamamiento a los pequeños propietarios para aumentar el parque de vivienda disponible.

La solución para paliar todos estos problemas es construir nuevas viviendas. La dificultad viene en la práctica. Es muy complicado por la falta de suelo, la falta de albañiles y de mano de obra en la construcción, la falta de inversión para levantar viviendas y la financiación que procede de los bancos a los promotores sigue siendo bastante restringida (los bancos miden mucho el riesgo promotor para conceder crédito). El gobierno prometió hace un año poner en el mercado 184.000 nuevas viviendas en el mercado de vivienda para alquiler asequible. Más de la mitad de esas 184.000 son todavía una quimera ni están y si se les espera será para dentro de muchos años. No se han empezado a tramitar y del resto de esa casi otra mitad de esas 184.000 viviendas muchas están en proceso administrativo y muy pocas son verdaderamente una realidad. Con todo esto el gobierno y el Ministerio de Vivienda están promoviendo cambios legislativos que tienen que ver con la ley del suelo y con la agilización en la concesión de licencias para facilitar la puesta en marcha de los proyectos, pero primero tienen que aprobar esos cambios legislativos y luego que entren en vigor y que efectivamente funcione.

¿Está activo el mercado decompra-venta en España?

Estamos en un momento en el que se compran muchas casas en España. No se compran más porque no hay más disponibles. Se compran tanto de obra nueva, que han subido un 20% en febrero, como de segunda mano. Están comprando los españoles y muchos extranjeros que ya representan el 19% de las compras totales. Es una cifra histórica. Nunca se había alcanzado ese porcentaje en nuestro país. En el sector, además, creen en el sector inmobiliario que será un año en el que se comprarán más viviendas que en 2023 porque hay una demanda embalsada que está esperando a que bajen los tipos para pedir hipotecas y en el sector se espera también que los bancos compitan en hipotecas, es decir, que abran una especie de guerra hipotecaria o de batalla hipotecaria para captar clientes por lo cual mucha más gente podrá acceder a un préstamo para su hogar.

Los ingredientes para comprar vivienda y para que sea otro año dorado en el ladrillo están servidos.

Fuente: Podcast El Mundo al día 23/04/2024